【MARTA RE Phase 2】匿名訪問者を「誰」に変える — Visitor Identification 機能リリース
不動産AI営業ツール「MARTA RE」の WEB行動トラッキング機能（4月25日リリース）を、Phase 2 「Visitor Identification」 へアップデートしました（2026年4月30日）。問い合わせフォーム送信や追客メールリンクのクリックをトリガーに、それまで匿名だった訪問者を自動でリードに紐付け、過去の閲覧履歴を「誰が」レベルで参照可能にします。
Phase 1 と Phase 2 の違い
Phase 1 では「誰か（visitor_id=匿名ID）が物件Aを3回見た」が分かる状態でした。これだけでも来訪傾向の集計には役立ちますが、「その3回の閲覧者が、いま目の前にいる田中さん本人なのか」までは分かりませんでした。
Phase 2 では、リードと紐付けるための2つの自動バインド経路を実装しました。
- ① フォーム送信時バインド：訪問者が問い合わせフォームを送ると、ブラウザの匿名IDがそのままリードと紐付けられます。直前まで匿名だった閲覧履歴も、瞬時に「田中健一さんの履歴」として人格化されます
- ② 追客メール／LINEクリック時バインド：自動追客で送信されるリンクには各リード固有のトークンが埋め込まれており、クリックされた瞬間にブラウザが「あなたはこのリード」を記憶します
なぜこれが「先回り営業」を可能にするのか
不動産営業の成約率は、初回接触の質に大きく左右されます。問い合わせ直後の電話で 「お問い合わせありがとうございます。本日はどんな物件をお探しですか？」 しか言えないのと、「実は P-007、3日前から何度かご覧いただいていますね。あの物件、間取りも価格もご希望に合うので、内覧の日程を先にお伝えしてもよろしいですか？」 と切り出せるのとでは、相手の構えが完全に違います。
Phase 2 では、ダッシュボードのカルテに 「来店前のWEB行動」 セクションが自動表示されるようになり、初回電話の前に営業が以下を把握できます。
- 総イベント数（ページビュー、スクロール、CTAクリック、フォーム開閲、滞在時間）
- 初回訪問日時 / 最終訪問日時
- よく見たページ TOP5（物件URL別）
- 合計滞在時間（秒）
技術構成のキモ：Backfill
Phase 2 のテクニカルなポイントは 「過去データへの遡及紐付け（backfill）」 です。リードが紐付けされた瞬間に、同じブラウザIDで過去に発生した全ての閲覧イベントが自動で書き戻され、リードの履歴として参照可能になります。
[匿名訪問者] 物件A×2、物件B×2 を閲覧 ← visitor_id=abc123
↓
[田中さん] 問合せフォーム送信 ← lead作成 + visitor_id=abc123 を紐付け
↓
バックエンドが abc123 の過去4件 + 現在の1件を一括で
田中さんの履歴として書き戻す
↓
ダッシュボードのカルテに自動反映
プライバシー設計
- visitor_id は16文字のランダム値で、個人を特定する情報は一切含まない
- IPアドレスは記録しない
- localStorage 利用のため、ユーザーが削除すれば追跡は無効化される
- クライアントサイト訪問者へのCookie同意通知は、各クライアントのプライバシーポリシーに準拠
これで MARTA RE は「行動可視化×先回り営業」を実装完了
業界主流のマーケティングオートメーションツールが標榜してきた「眠っている古い名簿を蘇らせる」「見ているけど問い合わせていない見込み客を発掘する」という機能群を、MARTA RE では 月額29,800円のプラン でほぼ同等のレベルで提供します。
次のステップ（Phase 3）
- 4軸スコアリングへの行動シグナル加算（同じ物件を3回以上閲覧で +10点 など）
- 毎朝の AI次アクション提案エージェントが「直近7日の閲覧履歴」を判断材料に組み込み、より具体的な打ち手を提案
- 「直近3日サイレント再訪問」の検出と自動アラート
関連プロダクト・前回リリース
※本機能は MARTA RE Phase 2 として一般リリース。既存契約者は追加費用なしでご利用いただけます。
